안녕하세요 부동산 성공투자의 미래, 두미부동산입니다.오늘은 정말 못 모시는 분을 모셨습니다.빅데이터 전문가인 삼토시 씨입니다.그동안 김재경 소장은 정책과 세금으로 부동산 전망을 해왔습니다.이번에는 빅데이터라는 조금 다른 시각을 통해 향후 부동산 시장을 전망해보고자 합니다.지금 상승장 원인과 향후 하락이 오면 언제가 될지 이번 포스팅을 통해 확인해보세요.삼토시 씨가 시장을 전망할 때 중심적으로 보는 정보가 있대요.그것은 수요, 공급, 유동성입니다.그동안 수요는 꾸준히 증가해 왔습니다.하지만 그런 증가세에서도 부동산 가격 등락이 존재했는데요.삼토시님이 빅데이터를 통해 분석해본 결과 실제 부동산 가격에 영향을 미치는 수요층이 단순히 가계수가 아닌 서울, 경기권의 10~11년차 부부였다고 합니다.서울, 경기권의 10~11년차 부부 증감에 따라 부동산 가격도 함께 변동했다고 합니다.현재 서울, 경기권의 10~11년차 부부가 증가하고 있는 상황인 만큼 수요는 계속 증가하고 있다고 볼 수 있습니다.공급적인 면에서도 부동산 시장의 흐름을 미리 확인할 수 있습니다.공급은 입주 물량으로 볼 수 있습니다.위의 표를 보면 2021년부터 공급량이 크게 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다.수요가 증가하면서 공급이 줄고 있는 재화의 가치는 급등할 수밖에 없는데요.적어도 2022년까지의 부동산 가격 상승이 예상되고 있습니다.유동성에 대해 삼토시님은 M1 할 M2로 전망을 세우고 있다고 합니다.M1은 바로 현금화가 가능한 돈이고, M2는 M1에 2년 미만 만기 금융상품을 더한 값입니다.M2 대비 M1 비율이 높다는 건 이자 부담 없이 바로 쓸 수 있는 현금이 많다는 뜻인데요.위 이미지의 빨간색 선은 평균값의 29% 선을 의미합니다.실제로 29%대를 웃도는 기간이 부동산 가격이 상승한 기간과 겹치게 됩니다.2020년부터 급격히 상승하는 모습을 볼 수 있고, 향후 유동성으로 인한 부동산 가격 상승도 예측할 수 있습니다.아울러 아직 지급되지 않은 신도시의 토지보상금도 유동성에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.지난 1기, 2기 신도시의 토지보상금이 지급되면서 부동산 가격이 상승하고 입주가 시작되면서 조정되는 현상을 목격할 수 있었습니다.이제 막 지급되기 시작한 3기 신도시의 토지보상금을 감안하면 시중 유동성은 더욱 증가할 것으로 전망하고 있습니다.부동산 시장에 영향을 미치는 수요, 공급, 유동성을 빅데이터로 정리해봤습니다.결과적으로 2022년까지 부동산 시장의 강세장이 예상되고 있습니다.김재경 소장은 다양한 매체를 통해 무주택자라면 지금이라도 부동산을 매수해야 한다고 꾸준히 말해오고 있습니다.무주택 실수요자의 주택 매수에 대해 삼토시 씨의 의견을 들었습니다.삼토시 씨는 안전성을 목표로 하는 무주택자의 경우 지금 매수해도 괜찮다고 합니다.부동산 시장에 영원한 상승은 없듯이 언젠가는 조정장이 올 것이라고 했고, 부동산 시장이 조정은 올 수 있어도 장기적으로 우상향 그래프를 그리고 있기 때문에 무주택자의 주택 매수도 좋은 선택이라고 말했습니다.하지만 지금 부동산 가격이 굉장히 높아지고 있는 상황이라는 것에는 삼토시님과 김재경 소장 모두 동의했습니다.현재 부동산 시장의 전세가율이 높기 때문에 하락장이 와도 부동산 가격이 얼마나 떨어질지 모릅니다.시간을 기다릴 수 있는 분들은 조정장이 왔을 때 매수하는 것도 좋은 판단이 될 것 같은데요.하지만 중장기적으로 부동산 가격 상승이 예상되고 있는 만큼 무주택자들이 지금 주택을 매수하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.단, 개인의 자산 능력을 넘어선 주택 구입은 절대적으로 피해야 합니다.현재 부동산 시장은 풍부한 유동성과 부동산 정책의 부작용으로 인한 높은 상승이 진행되었습니다.소폭이나마 금리가 상승하고 있고, 정권이 교체되면 부동산 정책이 개선될 여지가 있기 때문에 현재로서는 조심해서 접근해야 할 타이밍이 아닌가 싶은데요.그렇기 때문에 개인의 정확한 판단이 중요한 시점이 됩니다.부동산 가격이 많이 올라 앞으로도 중장기적으로 상승할 수밖에 없는 환경입니다.영원한 상승은 없듯이 언젠가는 조정장이 와서 부동산 가격이 안정을 취하게 될 것으로 예상하고 있습니다.하지만 그동안 부동산 가격이 꾸준히 우상향 그래프를 그려온 만큼 무주택자의 주택 매수는 반드시 고려해야 할 사항이 됩니다.예측을 불허하는 부동산 시장의 전망입니다.출구전략까지 잘 고려한 부동산 투자가 필요합니다.
